O metro quadrado mais caro do Brasil mudou de dono. E quase ninguém que paga por ele mora ali.

Em maio de 2026 o ranking do metro quadrado mais caro do país trocou de líder por onze reais. Itapema passou Balneário Camboriú e assumiu o topo nacional, com R$ 15.226 o metro contra R$ 15.215 da vizinha, que estava em primeiro desde 2022 (FipeZAP, anúncio residencial). Parece anedota. Não é. O que esse detalhe revela é que o jogo do luxo vertical no Brasil mudou de endereço, e o novo endereço é uma faixa de praia de pouco mais de cem quilômetros em Santa Catarina.

Porque não é só Itapema. No mesmo levantamento, Santa Catarina ficou com quatro das cinco cidades mais caras do país, e três delas estão coladas no mesmo litoral norte: Itapema em primeiro, Balneário Camboriú em segundo e Itajaí em quinto. Entre elas, só Vitória e Florianópolis. Quando um diretor de incorporadora olha esse mapa e conclui "o litoral de SC é caro", ele acerta no título e erra no produto. Porque "caro" é uma média, e média de praça não diz de que lado da orla, em que cidade e em que metragem a sua unidade vai vender.

Eu acompanho lançamento todo dia, e antes de afirmar qualquer coisa eu fui cruzar duas camadas: o que as fontes públicas dizem sobre essa costa, e o que a base de lançamentos da Órulo, a plataforma onde eu sou diretor comercial, mostra do mercado primário por dentro. Já declaro o lado de onde eu olho. Mas é o cruzamento que muda a leitura: o dado externo explica por que ficou caro, e o dado primário mostra onde a venda realmente acontece, e quem está do outro lado dela.

O ranking é real, e dá para datá-lo

Comece pelo termômetro público. O FipeZAP mede preço de anúncio, ou seja, o que o vendedor pede, não o que a obra nova pratica em tabela. E ele é claro: em maio de 2026, Itapema (R$ 15.226/m²) e Balneário Camboriú (R$ 15.215/m²) lideram o país, à frente de Vitória (R$ 14.965), Florianópolis (R$ 13.288) e Itajaí (R$ 13.208). Quatro das cinco capitais e cidades mais caras do Brasil estão em Santa Catarina, e a costa norte do estado sozinha ocupa o primeiro, o segundo e o quinto lugar.

Uma ressalva que muda o que dá para dizer. Esse é o índice de anúncio de imóvel usado. Ele é a melhor régua pública da temperatura de preço, mas não é a tabela do meu mercado primário, e os dois não se somam. Quando, mais adiante, eu citar um número de tabela de lançamento, ele vive em outro universo de medição. Régua pública de um lado, tabela de obra nova de outro. Comparar os dois lado a lado seria desonesto, e eu prefiro deixar isso explícito do que esconder no meio do texto.

Não é sensação. A demanda tem dado, e tem capital.

Por que essa faixa ficou tão cara, e se sustenta? A primeira resposta é demográfica. Santa Catarina foi o estado com o maior saldo migratório do Brasil entre 2017 e 2022: ganho líquido de 354 mil pessoas, a maior taxa do país em números absolutos e proporcionais. No mesmo período, São Paulo teve saldo negativo pela primeira vez desde 1991 (IBGE, Censo 2022). Não é "parece que está chegando gente". É o principal vetor migratório do país, e ele veio para cá.

A segunda resposta é capital concentrado. Só Porto Belo e Itapema, juntas, somaram cerca de R$ 20 bilhões em lançamentos em 2024, o que as colocou como o segundo maior mercado imobiliário do país no ano. No agregado estadual, Santa Catarina respondeu por 65% de todo o Valor Geral de Vendas lançado na região Sul nos doze meses até março de 2025, R$ 55,5 bilhões contra R$ 30,2 bilhões de Paraná e Rio Grande do Sul somados (estudo Brain apresentado pela CBIC na FIESC). Migração qualificada de um lado, capital de incorporação do outro. O preço alto não é exuberância solta. Tem lastro.

Uma honestidade necessária, porque é fácil exagerar. O perfil exato de quem migrou e de quem compra pede uma extração que essas fontes, sozinhas, não entregam. O que o dado público sustenta é que a região recebeu gente e dinheiro acima da média do país. Plausível não é o mesmo que demonstrado, e eu prefiro dizer isso do que vender uma certeza que não tenho.

O que o anúncio não mostra: a profundidade do luxo

Aqui entra o dado primário. No anúncio, a costa norte de SC pinta como cara. Na tabela de lançamento, ela é mais funda do que a régua pública consegue mostrar. Na base da Órulo, no recorte de apartamentos e em preço de tabela, Balneário Camboriú aparece com metro mediano perto de R$ 27,8 mil nas tipologias de alto padrão, e o núcleo do estoque da praça se concentra em unidades acima de 120 metros quadrados, com ticket mediano na casa de R$ 3,85 milhões.

De novo a ressalva, e ela não é decoração: esse é preço de tabela de obra nova, não o anúncio de usado do parágrafo anterior, e não é índice de cartório. São universos diferentes de medição, e o ponto não é qual número é "o certo". O ponto é que o mercado de luxo dessa praça tem camadas que só aparecem quando você olha a oferta primária por tipologia, não a média da cidade. Produtos de marca já operam nessa faixa: residências associadas a grifes internacionais na região anunciam acima de R$ 45 mil o metro. O teto local não é o teto do país por acaso. Ele é construído unidade a unidade, e a base de lançamentos é onde ele fica visível.

"A praça mais cara" são cinco mercados

É aqui que a média desmonta. O litoral norte de SC não é uma praça, é um corredor de cinco cidades que jogam jogos diferentes, e a base primária deixa isso explícito no volume de empreendimentos mapeados em cada uma.

Itapema e Porto Belo são o motor de volume e de VGV, as duas praças que mais lançam. Balneário Camboriú é a vitrine, o metro mais caro e o produto mais aspiracional, a cidade que dá manchete. Itajaí é onde se mora o ano inteiro, a praça mais barata do grupo no ranking de anúncio (R$ 13.208) e a mais ligada ao usuário final. Bombinhas é praia premium de baixo giro. Mesma manchete, "litoral de SC", e cinco decisões de produto opostas. Quem precifica as cinco com a média da costa lança caro onde devia ser líquido, e lança raso onde devia cobrar prêmio.

O giro não está no luxo. Está no dois dormitórios.

E tem a contra-intuição que desmonta o senso comum de que "caro não vende, então o problema é o preço". Não é. O que trava não é o preço alto, é o produto no lugar errado, na metragem errada, para o comprador que não está ali.

Em Itajaí, por exemplo, cerca de 60% da procura é por apartamento de dois dormitórios (DataZAP, 2023), e o estoque desse perfil escoa rápido, na casa de quatro a cinco meses no ritmo recente. Já o alto padrão de frente para o mar, nas pontas mais valorizadas como Praia Brava e Perequê, é exatamente o que mais atrai o investidor de fora a fuçar o mapa, e gira num ciclo bem mais longo. O topo da pirâmide é o que dá prestígio à praça e o que mais demora a virar venda. O giro rápido está no produto de quem mora, não no de quem investe. Saber em qual dos dois você está muda o preço, o prazo e o canal de venda, e a média da cidade não responde isso.

A demanda que sustenta o luxo, em boa parte, não mora aqui

Esse é o ponto que mais reposiciona a decisão. O luxo do litoral norte de SC é, em grande medida, vendido para quem está em outra cidade.

Pelo lado externo, estimativas de mercado apontam que cerca de 30% dos compradores de Itajaí vêm de fora de Santa Catarina, e Itapema recebe comprador de todas as regiões do país, mais o estrangeiro (relatos de incorporadoras e corretores locais, a rotular como estimativa, não como censo). Pelo lado primário, o sinal é mais direto: a praça tem cerca de 2.062 usuários cadastrados na Órulo, mas perto de 15 mil já acessaram produtos da região na plataforma. A maior parte de quem olha o litoral norte não está no litoral norte. É corretor de outra cidade, de outro estado, procurando produto daqui para um cliente que também não mora aqui.

A honestidade do método: "acessaram" é audiência, não cadastro, e não é a mesma coisa que "comprou". Mas a ordem de grandeza conta uma história que a manchete de preço não conta. Numa praça em que a demanda viaja, estar bem posicionado no lugar onde o corretor de fora pesquisa deixa de ser detalhe e vira estratégia de distribuição.

Por que isso importa para quem decide

Junte as peças. O preço é o mais alto do país. A oferta é densa e cara. A demanda viaja. E cada uma das cinco cidades, e cada bairro dentro delas, escoa num ritmo diferente. Decidir produto e preço nesse cenário com média de cidade e tabela atualizada uma vez por ano é caro de um jeito que não aparece no balanço até ser tarde.

Há uma referência setorial que ajuda a dimensionar o que está em jogo. Estudos de precificação mostram que uma melhora de 1% no preço pode mover algo perto de 8% no lucro operacional de uma operação, porque o preço cai quase inteiro na última linha. Num lançamento de R$ 50 milhões de VGV, acertar 1% no preço significa R$ 500 mil que vão quase integralmente para o resultado. Não é um número da Órulo, é ordem de grandeza do setor. Mas ele explica por que precificar por tipologia, com dado mensal, em vez de reajustar o mesmo percentual em todas as unidades, é a diferença entre encalhar uma torre e liquidar a outra cedo demais.

A média da praça não decide produto. A cidade, o bairro e o comprador decidem.

A leitura correta para quem incorpora, intermedia e vende no litoral norte de SC não é "essa praça é a mais cara do Brasil". É uma pergunta mais útil: nesta cidade, neste bairro, nesta metragem, para um comprador que provavelmente está em outro estado, qual apartamento vende, a que preço, e em quanto tempo escoa.

Dado de praça é bússola. O mapa é a cidade, e dentro dela, o bairro e a tipologia. Itapema acabou de ganhar o título de metro mais caro do país, e isso é uma ótima manchete. Mas título não vende apartamento. Quem lê o litoral norte como um mercado só está olhando uma praça que não existe, e deixando a decisão de produto na mão de uma média que esconde exatamente o que importa.